Aktualizováno: 30.6.2014
Neboli hypoteční úvěry jsou dlouhodobé úvěry, které musí být zajištěné nemovitostí v osobním vlastnictví. Pokud účelem hypotéky není financování bydlení, je možné využít tzv. americké hypotéky, které lze použít na cokoli.
V souvislosti s nákupem nemovitosti a způsobem financování souvisí také forma vlastnictví nemovitosti. Jaký je rozdíl mezi osobním vlastnictvím a družstevním bytem? Čtěte zde.
Výši splátek a úroku si můžete spočítat pomocí naší hypoteční kalkulačky.
Právní definice hypotečního úvěru je ustanovena v zákoně o dluhopisech č. 190/2004 Sb. v §28.
Mezi investice do nemovitostí spadají tyto investice:
rekonstrukce, modernizace nebo opravy nemovitosti; výstavba nemovitosti; koupě nemovitosti, stavebního pozemku; splacení úvěru či půjčky použité na investice do nemovitosti; popř. získání vlastnického podílu na nemovitosti (např. dědictví).
Nemovitost, která je použita jako zajištění hypotéky, se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.
Na zastavené nemovitosti nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo v přednostním pořadí před zástavním právem zajišťujícím pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část, zahrnutou do krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou, jakož i úvěr poskytnutý Státním fondem rozvoje bydlení na výstavbu družstevních bytů a dále úvěr poskytnutý na výstavbu bytů postavených s finanční, úvěrovou a jinou pomocí podle zvláštních právních předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě (úvěr na družstevní bytovou výstavbu) za předpokladu, že stavební spořitelna nebo věřitel pohledávky z úvěru na družstevní bytovou výstavbu s přednostním pořadím svého zástavního práva dali emitentovi hypotečních zástavních listů ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. Bez tohoto souhlasu nelze pohledávku do krytí zahrnout. Převod zastavené nemovitosti nesmí být omezen dříve vzniklým omezením převodu nemovitosti. Tyto podmínky musí být splněny po celou dobu, po kterou je pohledávka z hypotečního úvěru do krytí zahrnuta.
Výše hypotečního úvěru může být až ve výši 70%, 85% i 100% zástavní hodnoty nemovitosti. Přečtěte si radu, jakou hypotéku zvolit.
Minimální výše hypotéky je obvykle 300 tis. Kč a maximální výše hypotéky není omezena, pouze je limitována schopností klienta splácet (výší příjmů). Některé banky mají omezení nastaveny v podobě maximálního věku, do kdy musí být úvěr splacen (např. do 70 let věku). Obvykle jsou doby splatnosti nastaveny tak, že minimální doba splatnosti je 5 let a maximální je 40 let. Někdy je omezení doby splatnosti, pokud je úvěr poskytnutý nad 70% zástavní hodnoty nemovitosti, pak je např. maximální doba splatnosti 20 let.
Výše americké hypotéky dosahuje až do výše 70% zástavní hodnoty nemovitosti a její výše se obvykle pohybuje v rozmezí 200 tis. až 5 mil. Kč. Opět platí, že její výše je současně limitována schopností klienta splácet (výší příjmů).
Mezi poskytovatele hypoték nepatří pouze hypoteční
banky, ale všechny banky, které vydávají hypoteční zástavní listy a jejich výnosy
pak použijí k financování hypoték, např.:
Žadatelem je obvykle osoba s minimálním věkem 21 let a zároveň splňuje jednu z následujících podmínek:
Při žádání o hypoteční úvěr se předkládá žádost spolu s potřebnými doklady:
Vinkulace - omezení dispozičního práva, např. vinkulace pojistného plnění, která je ve prospěch třetí osoby - při pojistné události by bylo pojistné plnění vyplaceno v její prospěch
Čerpání úvěru může být jednorázové nebo postupné. V takovém případě je obvykle na klientovi, v jakých intervalech bude peníze čerpat. Pevně stanoveno je pouze datum vyčerpání celého úvěru. Peníze jsou obvykle převedeny bezhotovostně na účet klienta.
Zpravidla splácení funguje tak, že v období čerpání úvěru se platí pouze úroky ze skutečně vyčerpané částky úvěru – tedy pokud úvěr není dočerpán, neplatí se z nevyčerpané částky žádné úroky, anuitní splátka se úměrně snížuje. V případě nedočerpání se nehradí za nedočerpání ani žádné poplatky nebo sankce. Pokud banka nemá stanovené splácení anuitními splátkami, mohou být splátky buď rostoucí nebo klesající s časem.
Anuitní splátka - splátka, která je po celou dobu splácení stejná a skládá se z jistiny a úroku.
Fixní úroková sazba je taková sazba, která je po předem stanovenou dobu neměnná (po dobu fixace). Tato doba může být dlouhá jeden, tři, pět, deset, patnáct, dvacet, pětadvacet nebo až třicet let. Období začíná dnem uzavření hypoteční smlouvy. Kratší doba fixace je obvykle výhodnější v případě, že žadatel o hypotéku očekává v budoucnu získání většího obnosu peněz pro splacení hypotéky. Na konci období fixace je možné hypotéku doplatit bez sankčních poplatků.
K dalším nákladům hypoték patří poplatek za zpracování a vyhodnocení žádosti o úvěr, měsíční poplatek za vedení úvěru, popř. poplatek za změnu podmínek úvěru, pojištění nemovitosti, na kterou je hypoteční úvěr poskytnut (běžné pojištění nemovitostí). Popř. je požadováno životní pojištění dlužníka.
Na úvěry jsou státem poskytované příspěvky k hypotečnímu úvěru pro mladé.
Zákon č. 586/1992 Sb. o daních z příjmu v §15 uvádí daňové zvýhodnění při čerpání hypotéky fyzickými osobami:
Použije-li se nebo používá-li se bytová potřeba podle písmen a) až h) nebo její část k podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti anebo k pronájmu, lze odečet úroků po dobu užívání bytové potřeby k uvedeným účelům uplatnit pouze v poměrné výši.