Dnešní levné hypotéky mohou za pár let podražit i o několik tisíc

Desítky tisíc lidí, kteří si nyní vzali či berou hypotéku, se budou muset pravděpodobně na konci fixace vypořádat se zdražením splátek. Tedy situací, kterou dvacetiletá česká hypoteční historie ve větším měřítku nepamatuje. Banky tvrdí, že jsou na to připraveny.

Kdo si vzal před pěti lety hypotéku na byt a loni nebo letos mu skončila fixace, má důvod k radosti. Díky levným úrokovým sazbám, které se pohybují okolo dvou procent, mu měsíční splátka zlevnila klidně o několik tisíc korun. Vzhledem k dlouhodobě sestupné tendenci dvacetileté historie českých hypoték a jejich úrokových sazeb podobnou radost pocítila velká většina dosavadních „hypotékařů“.

Rekordní, přibližně sedmdesátitisícovou masu domácností, které využily právě aktuálních nízkých sazeb a novou hypotéku si vzaly loni nebo to udělají letos, ale pravděpodobně potká opačný osud. Ačkoli nikdo nedovede přesně určit, jaké budou podmínky na trhu za pět let (kdy obvykle končí fixace), očekává se, že klesat nebudou - právě naopak. „Prostor pro další snížení úrokových sazeb, jako se to dělo v minulosti, již není a do budoucna očekáváme spíše nárůst,“ potvrzuje manažer hypoték České spořitelny Karel Chábek.

Bude tak záležet na tom, jak vysoko sazby vystoupají. Pokud by se pomyslné kyvadlo vrátilo na úroveň, kde bylo před pěti lety, znamenalo by to, že by běžnému dlužníkovi stoupla měsíční splátka o více než 2 tisíce korun. I pokud se za pět let vrátí jen realita roku 2014, prodražily by se měsíční splátky o více než pět set korun (propočty si můžete prohlédnout v boxu).

Kdo jede nadoraz, bude mít problém

Jak se mění splátky

Domácnost si vzala v květnu 2015 za průměrnou úrokovou sazbu 2,05 % hypotéku na 2 miliony korun, kterou má splácet dvacet let. Fixace je na pět let.

Po dobu fixace tak bude platit měsíčně 10 165 korun. Za tuto první pětiletku tak zaplatí 609 900 korun. Z toho bude přibližně 30 procent činit úrok a zbytek jistina. Při refixaci tak bude zbývat v následujících 15 letech doplatit 1 573 998 korun.

Záležet tak bude na tom, jaké budou v tu chvíli úrokové sazby, což dnes nikdo nedovede předpovědět. Očekává se ale, že porostou. V tomto modelovém scénáři uvažujeme o sazbách, které odpovídají průměrům předchozích pěti let:

květen 20142,81 %splátka 10 726 Kč
květen 20132,96 %splátka 10 839 Kč
květen 20123,68 %splátka 11 391 Kč
květen 20114,24 %splátka 11 832 Kč
květen 20105,12 %splátka 12 545 Kč

Jak se s touto situací dlužníci vyrovnají, je otázka. „Nebezpečí spočívá v tom, že na hypotéky nyní díky nízkým sazbám dosáhli i žadatelé, kteří by dříve neměli šanci. Během pěti let fixace navíc mohou například manželé z důvodu ztráty zaměstnání nebo mateřství přijít o výraznou část příjmů. Potom je možné, že je i mírné zvýšení splátek zaskočí a nebudou na to mít,” vysvětluje manažer hypoteční společnosti Golem Finance Radek Slavík.

Zároveň ale Slavík dodává, že toto riziko se podle něj bezprostředně týká přibližně desetiny hypotečních dlužníků. I to ale odpovídá zhruba sedmi tisícům domácností. Počet bytů, jejichž majitelé by tak měli problémy se splácením, by tak byl pro srovnání přibližně stejný jako součet všech bytů prodaných za loňský rok v pražských novostavbách.

Analytik pracující pro jiného hypotečního zprostředkovatele - Josef Rajdl z Fincentra - vidí ale situaci mírněji. Podle něj navýšení splátek o stokoruny až tisícikoruny fatálně nepostihne domácnosti, které splácí vlastní bydlení. „Ale může být problémem pro lidi, kteří si díky příznivým úrokovým sazbám pořídili byt na investici,” říká Rajdl.

Ani to přitom není zanedbatelná část dlužníků. Podle údajů developerů si dnes pořizuje byt na investici přibližně čtvrtina jejich klientů. Pokud se jim výrazně zvýší splátky, dostanou se do situace, kdy budou z pronájmů generovat záporný výnos - tudíž na něj doplácet. Nebo se mohou pokusit zvýšit nájemné, což jim ale odežene část potenciálních nájemníků.

Poradce: Přejednávání podmínek zatíží banky

Ředitel poradny při finanční tísni David Šmejkal se už nyní setkává v praxi s případy lidí, kteří musí kvůli ztrátě schopnosti splácet svou hypotéku byty prodávat. Jedná se ale o ty, kteří se do situace dostali kvůli ztrátě zaměstnání nebo třeba rozvodu. Aby podobně nedopadli i lidé, kterým kvůli změně situace na finančních trzích skokově zdraží splátky, doporučuje Šmejkal s touto možností počítat a průběžně si vytvářet rezervu.

„Až dojde na refixace, předpokládám, že to bude největší část ohrožených klientů řešit spíše než prodejem bytu snahou o přejednání úvěru. Tedy například tak, že si měsíční splátky sníží za cenu toho, že prodlouží dobu splácení úvěru. A tím pádem ve finále zaplatí víc,” vysvětluje. Pokud tento trend postihne větší část „silného hypotečního ročníku 2015“, bude tento nápor podle něj představovat pro banky významnou zkoušku.

Ani největší český bytový developer Central Group - který loni v Praze prodal přes tisíc bytů - neočekává, že by kvůli budoucímu růstu úroků musela v refixačním období vzniknout vlna platební neschopnosti, která by se přelila do realitního sektoru.

„Pokud by se sazby měly zvednout na úroveň před pěti lety, to by samozřejmě mohlo způsobovat problémy. My ale věříme riskmanagementu hypotečních bank, že schopnost svých klientů splácet závazky v dlouhodobém horizontu pečlivě prověřují,” říká majitel a ředitel Central Group Dušan Kunovský.

Banky tvrdí, že scénář rostoucích úroků nepodceňují

Na opatrnost tuzemských bank, které nedopustily před deseti lety českou verzi americké hypoteční krize, odkazují i výše zmínění poradci. A banky se dušují, že s riziky počítají i nyní.

„Budoucí růst úrokových sazeb je vždy součástí hodnocení úvěruschopnosti. Při zhodnocení příjmů a výdajů je vždy počítáno s rezervou, která slouží jako pojistka proti případnému negativnímu budoucímu vývoji. Ať už se projevuje v podobě růstu sazeb či poklesu příjmů,” vysvětluje mluvčí Hypoteční banky Marie Mocková.

Prakticky stejně mluví i Karel Chábek z České spořitelny. Ten zároveň připomíná, že úrokové sazby nejsou jedinou v čase se měnící ekonomickou proměnou. A že ty ostatní by mohly naopak hrát pro klienta. „Očekáváme též průměrný růst mezd našich klientů. Tím by došlo k výrazně nižšímu dopadu zvýšení úrokových sazeb do celkové zadluženosti domácností,” říká.

I když i vlivem loňské hypoteční horečky celkové zadlužení českých domácností roste, podle ekonoma z poradenské firmy Deloitte Davida Marka není na nijak alarmující úrovni. „Aktuálně tvoří asi šedesát procent jejich hrubého disponibilního důchodu. To je méně než je v Evropě běžné,” říká. Navíc je podle něj dobře, že velkou část dluhu tvoří právě hypotéky. „Kdyby to byly spotřebitelské úvěry, tak by to bylo horší,” říká.

Centrální banka tlumí situaci regulacemi

Zároveň Marek zmiňuje, že hypoteční horečka i následné dopady zvýšených sazeb souvisí s opakujícími se ekonomickými cykly. „A tradičně je realitní sektor nejnáchylnější. Když se ekonomika hýbe o procenta, reality i o desítky procent,” říká.

V této souvislosti upozorňuje i na roli České národní banky. Ta podle něj ekonomické stimuly své - v posledních letech v rámci celoevropského trendu nebývale uvolněné - měnové politiky z druhé strany zatím účinně tlumí regulatorními protiopatřeními. „Například návrhy omezení stoprocentních hypoték nebo vyšších bezpečnostních rezerv pro systémově důležité banky,” upřesňuje.



Zdroj: www.idnes.cz



Tisknout

Vyjednáme vám nejvýhodnější podmínky hypotečního úvěru.
Hypotecnikalkulacka.cz

TOPlist

Tyto webové stránky používají k poskytování služeb a analýze návštěvnosti soubory cookie. Informace o tom, jak tyto webové stránky používáte, jsou sdíleny se společností Google. Používáním těchto stránek souhlasíte s použitím souborů cookie.

Rozumím