Aktualizováno: 5.4.2016

Zdanění pronájmu bez paušálu? Jak na výdaje v daňové evidenci

Součástí daňového přiznání je zdanění příjmů různého charakteru. Mezi zdaňované příjmy patří také příjmy z pronájmu nemovitých věcí.

Při podávání daňového přiznání lze v případě zdanění příjmů z pronájmu volit mezi dvěma přístupy. Prvním, administrativně jednodušším, je danění formou paušálu. Tedy od součtu příjmů odečtete 30%, kdy 30% je ekvivalentem vynaložených nákladů. Ze vzniklé částky, tedy ze 70% příjmů, vypočtete daň.

Co když ale chcete uplatnit skutečné náklady? Pak je potřeba vést tzv. daňovou evidenci. Daňová evidence nemá zákonem přesně předepsaná pravidla co do formálnosti. Můžete si příjmy a výdaje vést ve vámi zvolené formě. Na druhou stranu ale může být někdy náročné určit, co do evidence lze zařadit a co nikoliv.

Co bylo před pronájmem?

Do výdajů můžeme uplatnit tzv. daňové odpisy. Odpis je laicky řečeno postupné "rozpuštění" hodnoty, ceny nemovitosti, do nákladů. Daňový odpis se vypočítá z pořizovací ceny.

Pořizovací cena nemovitosti je definována dvěma způsoby. Pokud došlo k získání nemovitosti v době delší, než je 5 let od počátku pronajímání nemovitosti, potom musí být nemovitost oceněna odhadcem. Takto zjištěná částka je tedy tzv. reprodukční pořizovací cenou, ze které je vypočten daňový odpis.

Pokud tomu tak není a nemovitost byla získána v období nejdéle 5ti let do počátku pronájmu, potom je za vstupní hodnotu pro výpočet výše daňového odpisu považován součet:

• Pořizovací cena a náklady vynaložené v souvislosti se získáním nemovitosti
• Kupní cena
• Provize realitní kanceláři
• Poplatky např. na katastru nemovitostí či v bance
• Vynaložené náklady na opravy a technická zhodnocení před započetím pronájmu
• Technické zhodnocení v prvním roce nájmu
• Nedílné součásti stavby (nástěnná a stropní svítidla, kuchyňská linka nedílně spojená se stavbou, vestavěné skříně a další položky uvedené v pokynu č. D-300 - uplatňování zákona o daních z příjmů)

Co evidujeme průběžně?

Do výdajů mohou být zahrnuty:

• Úroky hypotéky pronajímané nemovitosti
• Daň z nemovitosti
• Výdaje na pojištění nemovitosti
• Správní poplatky družstvu, společenství vlastníků
• Náklady vynaložené z fondu oprav na opravy domu – v příslušném poměru k dané bytové jednotce
• Výdaje na opravy po započetí nájmu (opravou jsou zjednodušeně činnosti, které vedou k uvedení do původního či provozuschopného stavu)
• Platba do nedělitelného fondu družstva (nikoliv však do fondu oprav!)
• Koupě linolea, koberce, přičemž ale nejsou lepeny
• Výdaje na energie, pokud se nejedná o zálohy, které budou nájemníkovi zúčtovány
• Výdaje za účelem dosažení příjmů, tedy například vybavení nemovitosti (spotřebiče, nábytek)

Do výdajů nesmí být zahrnuty:

• Výdaje na technická zhodnocení po započetí nájmu ve výši 40 tisíc a více v daném roce
• Např. koupě linolea nebo koberce, které se nalepí, avšak nejde o náhradu stávajícího
• Např. výměna zárubní a dveří, pokud dojde ke zvětšení nebo zmenšení dveřního otvoru
• Např. oprava elektroinstalací, ústředního topení, pokud dojde například ke změně tras nebo modernizaci
• Např. vymalování pokojů, které bylo provedeno v souvislosti se provedeným technickým zhodnocením
• Výdaje do fondu oprav
• Výdaje na energie či jiné služby, které jsou zúčtovávány nájemníku
• Vlastní práce (svou práci či pomoc rodiny, přátel člověk nemůže nijak ocenit)

Jak naložit s technickým zhodnocením v dalších letech? Částku technického zhodnocení přičteme k zůstatkové ceně odepisované nemovitosti a z této navýšené částky vypočítáme odpis.