Aktualizováno: 30.6.2014

Hypotéky

Neboli hypoteční úvěry jsou dlouhodobé úvěry, které musí být zajištěné nemovitostí v osobním vlastnictví. Pokud účelem hypotéky není financování bydlení, je možné využít tzv. americké hypotéky, které lze použít na cokoli.

V souvislosti s nákupem nemovitosti a způsobem financování souvisí také forma vlastnictví nemovitosti. Jaký je rozdíl mezi osobním vlastnictvím a družstevním bytem? Čtěte zde.

Výši splátek a úroku si můžete spočítat pomocí naší hypoteční kalkulačky.

Právní definice hypotečního úvěru je ustanovena v zákoně o dluhopisech č. 190/2004 Sb. v §28.

Mezi investice do nemovitostí spadají tyto investice:

rekonstrukce, modernizace nebo opravy nemovitosti; výstavba nemovitosti; koupě nemovitosti, stavebního pozemku; splacení úvěru či půjčky použité na investice do nemovitosti; popř. získání vlastnického podílu na nemovitosti (např. dědictví).

Nemovitost, která je použita jako zajištění hypotéky, se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.

Na zastavené nemovitosti nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo v přednostním pořadí před zástavním právem zajišťujícím pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část, zahrnutou do krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou, jakož i úvěr poskytnutý Státním fondem rozvoje bydlení na výstavbu družstevních bytů a dále úvěr poskytnutý na výstavbu bytů postavených s finanční, úvěrovou a jinou pomocí podle zvláštních právních předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě (úvěr na družstevní bytovou výstavbu) za předpokladu, že stavební spořitelna nebo věřitel pohledávky z úvěru na družstevní bytovou výstavbu s přednostním pořadím svého zástavního práva dali emitentovi hypotečních zástavních listů ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. Bez tohoto souhlasu nelze pohledávku do krytí zahrnout. Převod zastavené nemovitosti nesmí být omezen dříve vzniklým omezením převodu nemovitosti. Tyto podmínky musí být splněny po celou dobu, po kterou je pohledávka z hypotečního úvěru do krytí zahrnuta.

Výše hypotečního úvěru může být až ve výši 70%, 85% i 100% zástavní hodnoty nemovitosti. Přečtěte si radu, jakou hypotéku zvolit.

Minimální výše hypotéky je obvykle 300 tis. Kč a maximální výše hypotéky není omezena, pouze je limitována schopností klienta splácet (výší příjmů). Některé banky mají omezení nastaveny v podobě maximálního věku, do kdy musí být úvěr splacen (např. do 70 let věku). Obvykle jsou doby splatnosti nastaveny tak, že minimální doba splatnosti je 5 let a maximální je 40 let. Někdy je omezení doby splatnosti, pokud je úvěr poskytnutý nad 70% zástavní hodnoty nemovitosti, pak je např. maximální doba splatnosti 20 let.

Výše americké hypotéky dosahuje až do výše 70% zástavní hodnoty nemovitosti a její výše se obvykle pohybuje v rozmezí 200 tis. až 5 mil. Kč. Opět platí, že její výše je současně limitována schopností klienta splácet (výší příjmů).

Mezi poskytovatele hypoték nepatří pouze hypoteční banky, ale všechny banky, které vydávají hypoteční zástavní listy a jejich výnosy pak použijí k financování hypoték, např.:

Citibank a.s. Česká spořitelna,a.s. Československá obchodní banka,a.s. MONETA Money Bank,a.s. (dříve GE Money Bank,a.s.) Hypoteční banka,a.s. ING Bank Komerční banka,a.s.

LBBW Bank CZ a.s. Raiffeisenbank,a.s. UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. Volksbank CZ,a.s. Waldviertler Sparkasse Bank AG Wüstenrot - hypoteční banka,a.s.

Žadatelem je obvykle osoba s minimálním věkem 21 let a zároveň splňuje jednu z následujících podmínek:

• občan České republiky
• občan EU s povolením k přechodnému pobytu v České republice delšímu než 3 měsíce či s povolením k dlouhodobému nebo trvalému pobytu
• občan jakéhokoliv jiného státu s povolením k trvalému pobytu na území České republiky
• právnická osoba vzniklá a fungující podle českých zákonů

Při žádání o hypoteční úvěr se předkládá žádost spolu s potřebnými doklady:

• doložení výše příjmů (potvrzením příjmu od zaměstnavatele, daňové přiznání) žadatelů, popř. ručitelů nebo spoludlužníků)
• ocenění zastavované nemovitosti, výpis z katastru o zanesení zástavního práva a též vinkulaci pojištění této nemovitosti ve prospěch banky
• při nákupu nemovitosti: výpis z katastru nemovitostí (majitel nemovitosti, není vázaná na jiné zástavní právo nebo věcné břemeno); kupní smlouva (popř. smlouva o budoucí kupní smlouvě)
• při rekonstrukci apod.: výpis z katastru nemovitostí (vlastnictví a existence stavebního pozemku či nemovitosti); projektová dokumentace; stavební povolení (vč. nabytí právní moci); rozpočet stavby (příp. smlouvy s dodavateli)

Vinkulace - omezení dispozičního práva, např. vinkulace pojistného plnění, která je ve prospěch třetí osoby - při pojistné události by bylo pojistné plnění vyplaceno v její prospěch

Čerpání úvěru může být jednorázové nebo postupné. V takovém případě je obvykle na klientovi, v jakých intervalech bude peníze čerpat. Pevně stanoveno je pouze datum vyčerpání celého úvěru. Peníze jsou obvykle převedeny bezhotovostně na účet klienta.

Zpravidla splácení funguje tak, že v období čerpání úvěru se platí pouze úroky ze skutečně vyčerpané částky úvěru – tedy pokud úvěr není dočerpán, neplatí se z nevyčerpané částky žádné úroky, anuitní splátka se úměrně snížuje. V případě nedočerpání se nehradí za nedočerpání ani žádné poplatky nebo sankce. Pokud banka nemá stanovené splácení anuitními splátkami, mohou být splátky buď rostoucí nebo klesající s časem.

Anuitní splátka - splátka, která je po celou dobu splácení stejná a skládá se z jistiny a úroku.

Fixní úroková sazba je taková sazba, která je po předem stanovenou dobu neměnná (po dobu fixace). Tato doba může být dlouhá jeden, tři, pět, deset, patnáct, dvacet, pětadvacet nebo až třicet let. Období začíná dnem uzavření hypoteční smlouvy. Kratší doba fixace je obvykle výhodnější v případě, že žadatel o hypotéku očekává v budoucnu získání většího obnosu peněz pro splacení hypotéky. Na konci období fixace je možné hypotéku doplatit bez sankčních poplatků.

K dalším nákladům hypoték patří poplatek za zpracování a vyhodnocení žádosti o úvěr, měsíční poplatek za vedení úvěru, popř. poplatek za změnu podmínek úvěru, pojištění nemovitosti, na kterou je hypoteční úvěr poskytnut (běžné pojištění nemovitostí). Popř. je požadováno životní pojištění dlužníka.

Na úvěry jsou státem poskytované příspěvky k hypotečnímu úvěru pro mladé.

Zákon č. 586/1992 Sb. o daních z příjmu v §15 uvádí daňové zvýhodnění při čerpání hypotéky fyzickými osobami:

• Od základu daně se odečte částka, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření, úrokům z hypotečního úvěru poskytnutého bankou nebo pobočkou zahraniční banky anebo zahraniční bankou, sníženým o státní příspěvek poskytnutý podle zvláštních právních předpisů, jakož i úvěru poskytnutého stavební spořitelnou, bankou nebo pobočkou zahraniční banky v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem, a použitým na financování bytových potřeb, pokud se nejedná o bytovou výstavbu, údržbu ani o změnu stavby bytového domu nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu prováděnou v rámci podnikatelské a jiné samostatné výdělečné činnosti nebo pro účely pronájmu. Bytovými potřebami pro účely tohoto zákona se rozumí


1. výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu podle zvláštního právního předpisu nebo změna stavby,
2. koupě pozemku, pokud na něm bude postavena stavba uvedená v písmenu a) s využitím úvěru na financování bytových potřeb, za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písmene a) do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy a koupě pozemku v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c),
3. koupě bytového domu, rodinného domu, včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu, nebo bytu,
4. splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
5. údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví a bytů v nájmu nebo v užívání,
6. vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu,
7. úhrada za převod členských práv a povinností družstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
8. splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g).

Použije-li se nebo používá-li se bytová potřeba podle písmen a) až h) nebo její část k podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti anebo k pronájmu, lze odečet úroků po dobu užívání bytové potřeby k uvedeným účelům uplatnit pouze v poměrné výši.

• V případě, že účastníky smlouvy o úvěru na financování bytové potřeby je více zletilých osob, uplatní odpočet buď jedna z nich, anebo každá z nich, a to rovným dílem. Jde-li o předmět bytové potřeby uvedený v písm. a) až c) a e), může být základ daně snížen pouze ve zdaňovacím období, po jehož celou dobu poplatník předmět bytové potřeby uvedený v písm. a) až c) vlastnil a předmět bytové potřeby uvedený v písm. a), c) a e) užíval k vlastnímu trvalému bydlení nebo trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů a v případě výstavby, změny stavby nebo koupě rozestavěné stavby užíval předmět bytové potřeby k vlastnímu trvalému bydlení nebo k trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů po nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí. V roce nabytí vlastnictví však stačí, jestliže předmět bytové potřeby poplatník vlastnil ke konci zdaňovacího období. Jde-li o předmět bytové potřeby uvedený v písm. d), f), g), může být základ daně snížen pouze ve zdaňovacím období, kdy poplatník byt, rodinný dům nebo bytový dům získaný podle písm. d), f), g) užíval k vlastnímu trvalému bydlení nebo k trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů. Úhrnná částka úroků, o které se snižuje základ daně podle odstavce výše zevvšech úvěrů poplatníků v téže domácnosti, nesmí překročit 300 000 Kč. Při placení úroků jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za každý měsíc placení úroků.