Splácení hypotéky a daně

Celkové náklady na hypotéku snižují daňové odpočty. Splácení hypotéky je tedy vhodné zakalkulovat do rodinných daňových povinností. Již při koupi nemovitosti je vhodné vědět, zdali vzniká nárok na daňovou úsporu a v jaké výši a jak si daňovou povinnost snížit.

Daňovou povinnost snižuje při splnění zákonných podmínek pouze splátka úroků. Měsíční splácení jistiny nemá na daňové povinnosti žádný vliv. Zaplacené úroky během roku přitom snižují daňový základ za daný rok pouze v případě, že je hypotékou řešena vlastní bytová situace daňového poplatníka. Hypotéku je možné čerpat i na chalupu a další nemovitost určenou k pronájmu, ale v těchto případech si nelze o zaplacené úroky daňovou povinnost snížit. Splácení hypotéky nikdy nemá žádný vliv na výpočet sociálního a zdravotního pojištění.

Během roku nedochází k daňové úspoře

Jestliže je hypotečním úvěrem řešena vlastní bytová situace, potom je možné snížit roční daňový základ až o 300 000 Kč. Někteří zaměstnanci si chtějí svoji daňovou povinnost snižovat již během roku v každém měsíci, kdy zaplatí splátku hypotéky. Tento postup není možný. Daňový základ se sníží vždy až za celý rok. Zaměstnanci, kteří splácí hypotéku, tak zaplatí během roku více na měsíčních daňových zálohách a následně jim vznikne nárok na daňový přeplatek, neboť roční daňová povinnost je nižší.

První příklad
Paní Nováková má hrubou měsíční mzdu ve výši 30 000 Kč a při výpočtu měsíční zálohové daně z příjmu uplatňuje pouze základní daňovou slevu na poplatníka ve výši 2 070 Kč. Měsíční záloha tedy činí 3 960 Kč (15 % ze superhrubé mzdy 40 200 Kč) – sleva na poplatníka). Superhrubá mzda je hrubá mzda zvýšená o 34 %, což je souhrnné povinné pojistné placené zaměstnavatelem za zaměstnance. Za celý rok zaplatí paní Nováková na daňových zálohách 47 520 Kč. Současně však během roku zaplatí 28 000 Kč na úrocích z hypotéky. Paní Novákové vznikne nárok na daňový přeplatek ve výši 4 200 Kč (28 000 Kč x 15 %). Daňový přeplatek obdrží paní Nováková buď ve výplatě po provedeném ročním zúčtování zaměstnavatelem nebo v případě podání daňového přiznání za rok 2017 během dubna 2018.

Daňové přiznání nebo roční zúčtování daně?

Daňový odpočet je možné uplatnit v daňovém přiznání nebo ročním zúčtování daně. O roční zúčtování daně může zaměstnanec zaměstnavatele požádat, jestliže nemá povinnost sám podat daňové přiznání. Daňové přiznání musí podat např. zaměstnanci mající během roku příjmy ze samostatné výdělečné činnosti dle § 7 zákona o dani z příjmu, z kapitálových příjmů dle § 8 zákona o dani z příjmu, z pronájmu dle § 9 zákona o dani z příjmu nebo z ostatních příjmů dle § 10 zákona o dani z příjmu přesahující 6 000 Kč za rok. Nebo zaměstnanci, kteří alespoň v jednom měsíci během roku pracovali současně pro dva zaměstnavatele a u obou zaměstnavatelů jim byla odvedena zálohová daň z příjmu.

Druhý příklad
Zaměstnankyně paní Matějná začala od dubna 2017 splácet hypoteční úvěr, kterým je řešena její vlastní bytová situace, na úrocích z úvěru zaplatí 35 000 Kč. Paní Matějná může daňový odpočet uplatnit již za rok 2017, neboť v roce nabytí vlastnictví stačí, když se předmět bytové potřeby vlastní ke konci zdaňovacího období. Protože si však paní Matějná bude během roku nepravidelně přivydělávat na zkrácený úvazek, tak si bude muset paní Matějná podat sama daňové přiznání za rok 2017. Během roku ji totiž bude odvedena zálohová daň z příjmů od více zaměstnavatelů. Pro vyplnění daňového přiznání bude paní Matějná potřebovat od obou zaměstnavatelů potvrzení o zdanitelných příjmech a výdajích za rok 2017. V daňovém přiznání uplatní i odpočet úroků z hypotéky ve výši 35 000 Kč. Protože bude paní Matějná uplatňovat odpočet úroků poprvé, tak přílohou k daňovému přiznání bude kopie smlouvy a potvrzení banky o zaplacených úrocích z úvěru.

Daňový základ není možné snížit dvakrát

V praxi jsou účastníky hypoteční smlouvy často oba manželé nebo partneři. V takovém případě si však nemohou roční daňový základ o zaplacené úroky z úvěru v plném rozsahu snížit oba manželé nebo partneři. Roční daňový základ si o zaplacené úroky z úvěru, kterým je řešena vlastní bytová potřeba, sníží v plném rozsahu jenom jeden z manželů nebo oba manželé nebo partneři rovným dílem.

Pozor na dodanění odpočtů

Daňový odpočet je možné uplatnit i u koupě pozemku za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy. V praxi však dochází k situaci, že někteří poplatníci koupí pozemek a uplatňují např. dva či tři roky daňové odpočty a následně však pozemek z různých důvodů prodají a není tedy zahájena výstavba v zákonném termínu. V takovém případě je nutné v daňovém přiznání za rok, kdy dojde k prodeji pozemku a porušení zákonné podmínky, daňové odpočty za příslušné roky zpětně dodanit v daňovém přiznání. Protože se jedná o příjmy dle § 10 zákona o dani z příjmu, tak musí v takovém případě podat daňové přiznání i zaměstnanec.